Die Hugburg GmbH (i. G.) - Ärztehaus Höchberg, beabsichtigt die Grundstücke Fl. Nrn. 1 und 1166 und 1127/2 (TF) der Gemarkung Höchberg mit einem Büro- und Geschäftshaus zu bebauen. Um hierfür die bauplanerischen Voraussetzungen zu schaffen, wurde die Aufstellung eines Bebauungsplanes beantragt. Der Marktgemeinderat hat aufgrund dessen in seiner Sitzung am 04.04.2017 die Einleitung des Verfahrens für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Büro- und Geschäftshaus Höchberg | Winterleitenweg 1“ beschlossen.
Das Verfahren zur Bebauungsplanänderung nähert sich nun dem Ende. Zwischen dem Vorhabenträger und der Gemeinde ist vor dem Satzungsbeschluss der Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan zu beschließen.
Dieser wird hiermit dem Marktgemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt:
Durchführungsvertrag
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan der Innenentwicklung
„Büro- und Geschäftshaus Höchberg | Winterleitenweg 1“
zwischen
dem Markt Höchberg,
vertreten durch den 1. Bürgermeister Peter Stichler,
Hauptstraße 58, 97204 Höchberg
– nachfolgend „Markt“ genannt –
und
der Hugburg GmbH (i. G.) - Ärztehaus Höchberg,
vertreten durch den Geschäftsführer Roland Breunig,
Bürgerbräu, Gebäude 12, Frankfurter Straße 87, 97082 Würzburg
– nachfolgend „Vorhabenträger“ genannt –
Zwischen dem Markt und dem Vorhabenträger wird folgender Durchführungsvertrag nach § 12 Abs. 1 BauGB geschlossen:
Präambel
Der Vorhabenträger beabsichtigt, die Grundstücke Flur Nrn. 1 und 1166 (TF) der Gemarkung Höchberg vom Markt zu erwerben. Die Grundstücke befinden sich im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, unmittelbar an der Ortsdurchfahrt der B 27 am „Eingangstor“ zur Ortsmitte. Die Umgebungsbebauung entspricht einem Mischgebiet. Die Grundstücke sind unbebaut und liegen brach.
Der Markt hat großes Interesse an einer Bebauung und Nutzung des Bereiches in einer architektonisch ansprechenden Weise, um so das „Eingangstor“ zur Ortsmitte aufzuwerten und damit zugleich die Attraktivität des Ortes zu steigern.
Der Vorhabenträger beabsichtigt, auf dem Grundstück Flur Nr. 1 der Gemarkung Höchberg die Errichtung eines markanten viergeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit Gastronomie. Auf dem Grundstück Flur Nr. 1166 der Gemarkung Höchberg sollen Stellplätze für das Vorhaben errichtet werden.
Um die bauplanerischen Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit dieser vom Markt begrüßten Nutzung zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Areal erforderlich und städtebaulich gewünscht. Hierfür hat der Vorhabenträger einen mit dem Markt abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplan gemäß § 12 Abs. 1 und § 3a BauGB vorgelegt und die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach § 12 Abs. 2 S. 1 i. V. m. § 13a BauGB beantragt. Der Marktgemeinderat hat in der Sitzung am 04.04.2017 die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens und die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans beschlossen. Der Einleitungs- und Auslegungsbeschluss wurde am 21.12.2017 ortsüblich bekanntgemacht. Die Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgte im Zeitraum vom 24.01.2018 bis 28.02.2018 sowie vom 23.04.2019 bis 24.05.2019.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB aufgestellt werden. Einer Änderung des Flächennutzungsplans bedarf es deshalb nicht. Dieser wird im Wege der Berichtigung angepasst werden.
Mit diesem Durchführungsvertrag wird den Anforderungen des § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB Rechnung getragen und der Vorhabenträger übernimmt die Pflicht zur Durchführung der im Vorhaben- und Erschließungsplan genannten Maßnahmen gemäß den Regelungen dieses Vertrages:
§ 1 - Vertragsgegenstand
- Gegenstand des Vertrages ist das Vorhaben „Büro- und Geschäftshaus Höchberg | Winterleitenweg 1“ nach Maßgabe der in § 2 dieses Vertrages benannten Vertragsbestandteile.
- Das Vertragsgebiet ist im nachfolgenden Lageplan dargestellt; es umfasst die Grundstücke Flur Nrn. 1 und 1166 der Gemarkung Höchberg.
§ 2 - Vertragsbestandteile
Bestandteile dieses Vertrages sind
- Unterlagen Bauleitplanung, Anlage 1:
- Vorhaben- und Erschließungsplan in der Fassung vom 22.07.2019 und Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vom 24.10.2017 in der Fassung vom 22.07.2019, Begründung
- Landschaftsplanerische Beratung in der Fassung vom 12.09.2017,
- Schallimmissionsprognose in der Fassung vom 31.05.2017,
- Freiflächengestaltungsplan Stellplätze in der Fassung vom 15.03.2017, Anlage 2
- Entwurfspläne für das in der Präambel beschriebene Vorhaben (Planungsstand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Durchführungsvertrages), Anlage 3
§ 3 - Durchführungsverpflichtung
- Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens im Vertragsgebiet nach den Festsetzungen des Vorhaben- und Erschließungsplans bzw. des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einschließlich dessen Begründung und seiner Anlagen (Anlage 1) sowie entsprechend dem Freiflächengestaltungsplan Stellplätze (Anlage 2) nach den Regelungen dieses Vertrages auf seine Kosten.
- Der Vorhabenträger legt dem Markt bis spätestens zum Zeitpunkt der Rechtskraft der Baugenehmigung eine Finanzierungsbestätigung einer von ihm ausgewählten Bank vor. In dieser muss bestätigt sein, dass die Finanzierung des vorbezeichneten Vorhabens des Vorhabenträgers sichergestellt ist. Weitergehende Sicherungen werden diesbezüglich nicht gewünscht.
- Die in § 3 genannten Verpflichtungen können auch durch Dritte erfüllt werden.
§ 4 - Erschließung / Sonstige Maßnahmen
- Das Vertragsgebiet ist zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bereits vollständig über die Hauptstraße und den Winterleitenweg erschlossen im Sinne des § 123 BauGB.
- Ungeachtet dessen, verpflichtet sich der Vorhabenträger zur Herstellung der inneren Erschließungsstraße im Bereich des Grundstückes Flur Nr. 1166 der Gemarkung Höchberg unter Beachtung der bei der Herstellung geltenden technischen Vorschriften und Richtlinien (im nachfolgenden Lageplanausschnitt orange dargestellt); eine Kostenbeteiligung des Marktes hieran erfolgt nicht.
Zur Sicherung der öffentlichen Nutzung der Erschließungsanlage wird diese nach endgültiger Fertigstellung und Abnahme durch den Markt Höchberg öffentlich gewidmet. Dadurch ist die öffentliche Erschließung des anliegenden Grundstückes Flur Nr. 1167 der Gemarkung Höchberg sichergestellt. Der Vorhabenträger und die Eigentümer des Grundstücks Flur Nr. 1167 der Gemarkung Höchberg regeln die Errichtung und Kostenübernahme für den Bau der Straße privatrechtlich in einem eigenen Durchführungsvertrag ohne Beteiligung des Marktes.
Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Übernahme des Winterdienstes (Räum- und Streupflicht) des momentan noch auf dem Grundstück der Stellplatzanlage liegenden Teils der herzustellenden inneren Erschließungsanlage. Vom Vorhabenträger ist sicherzustellen, dass diese Verpflichtung bei einer Veräußerung des Vorhabengebietes auf den Rechtsnachfolger übergeht.
- Die Versorgung des Vertragsgebietes mit Trinkwasser sowie die Entwässerung sind zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung durch direkte Lage am bestehenden Netz der Wasserversorgung und der Entwässerungsanlage des Marktes gewährleistet.
Die Erschließung des Vertragsgebietes mit Elektrizität und Gas und Glasfaser ist zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung ebenfalls vorhanden. Die genauen Leitungstrassen sind bei den zuständigen Versorgungsunternehmen zu erfragen.
Die Versorgung des Planbereiches mit Telekommunikation ist über das bestehende Leitungsnetz sichergestellt. Im nördlichen Bereich des Grundstückes Flur Nr. 1 der Gemarkung Höchberg verläuft eine Telekommunikationsleitung der Deutschen Telekom. Zur Sicherung dieses Leistungsrechts ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch mit folgendem Wortlaut „Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Telekom Deutschland GmbH, Bonn, bestehend mit dem Recht auf Errichtung, Betrieb, Änderung und Unterhaltung von Telekommunikationslinien, verbunden mit einer Nutzungsbeschränkung“ einzutragen.
- Gemäß § 4 Abs. 5 S. 1 der Entwässerungsatzung des Marktes Höchberg (EWS) vom 27.11.2012 ist anfallendes Niederschlagswasser möglichst auf dem Grundstück zu versickern oder anderweitig zu beseitigen. Nachdem dies aufgrund der vollflächigen Bebauung des Grundstückes Flur Nr. 1 der Gemarkung Höchberg nicht möglich ist, gestattet der Markt Höchberg die Einleitung des Niederschlagswassers in die gemeindliche Entwässerungseinrichtung.
- Auf dem Vertragsgrundstück Flur Nr. 1 der Gemarkung Höchberg befindet sich ein Hochwassereinschöpfbauwerk, welches bei Hochwasser planmäßig das auf der Hauptstraße strömende Oberflächenwasser einschöpft.
Durch die Umsetzung des Bauvorhabens wird der Fließquerschnitt auf Höhe des geplanten Büro- und Geschäftshauses verringert. Hierzu wird auf die Ergänzungsuntersuchung der Hochwasserfreilegung zum Oberflächenabfluss des Tiefbauchtechnischen Büro Köhl, Würzburg vom August 2018 verwiesen.
Unter der ungünstigsten Voraussetzung, dass der Einlauf der Bachverrohrung verklaust ist und der komplette Oberflächenabfluss über die Hauptstraße abfließt wird von einem Oberflächenabfluss von 12 m³/s. gerechnet. Es ist dann mit einem Hochwasserstand von 257,97 m üNN, dies entspricht 42 cm über Gelände, zu rechnen. Diese Wassermenge muss von der Hauptstraße ungehindert in das Einschöpfbauwerk auf dem Grundstück Flur Nr. 1 der Gemarkung Höchberg gelangen können.
Hieraus ergeben sich folgende Vorgaben für die geplante Bebauung:
- Freihaltung einer lichten Höhe von ca. 55 cm zwischen Einlaufrost des Einschöpfbauwerks und der Unterkante des Gebäudes im Bereich entlang der Hauptstraße
- Die Gebäudeunterkante darf minimal bei 258,14 m üNN liegen, Stützen und Wandscheiben sind nur im geringen Umfang zulässig
- Auffüllungen des Geländes sind in diesem Bereich nicht zulässig
- Zum Schutz der zukünftigen Bebauung vor Überflutung wird für die Oberkante des Erdgeschossfertigfußbodens sowie für Schwellen von Gebäudeöffnungen (Freibord) eine Mindesthöhe von 258,25 m üNN empfohlen.
- Dem Baugrundstück unmittelbar nach Osten benachbart, befindet sich eine Fußgängerbrücke über die B 8. Für die laufende Bauwerksunterhaltung werden regelmäßig Besichtigungsgeräte (Hubsteiger, Gerüst) eingesetzt. Der hierfür zwingend erforderliche Platzbedarf für die Aufstell- und Rangierflächen ist im nachfolgenden Lageplanausschnitt als rot schraffierter Bereich dargestellt. Dieser ist von jeglichem Bewuchs freizuhalten und so zu befestigen, dass eine Befahrung - auch bei feuchten Bodenverhältnissen - möglich ist. Zudem muss die Zugänglichkeit zur Hauptstraße (B 8) gewährleistet sein.
Unter Berücksichtigung der Sicherstellung der Zugänglichkeit des Steges für Wartungsarbeiten darf die geplante vorgehängte Fassade des Baukörpers oberhalb der notwendigen Arbeitsräume in den Bereich des Wegerechtes hineinragen, wenn:
- gegenüber dem Steg ein Abstand von bis zu 3,00 m vom Steg bis zu einer Höhe von 3,00 m über der Gehwegoberkante des Stegs freigehalten wird und
- gegenüber dem Treppenturm einschließlich des Daches ein Abstand von 1,50 m, jeweils senkrecht vom Bauteil des Turms gemessen, freigehalten wird.
Darstellung der notwendigen Abstände zum Fußgängersteg (Quelle: archicult GmbH)
- Sollten über die in vorgenannten Ziffern benannten Maßnahmen hinaus weitere Maßnahmen für Erschließung, Einrichtung und Nutzung des Vorhabens einschließlich der Anschlüsse an die bestehenden Erschließungsanlagen erforderlich werden, ist der Vorhabenträger zur Herstellung dieser Maßnahmen auf eigene Kosten verpflichtet.
§ 5 - Zeitliche Durchführung des Vorhabens
- Der Vorhabenträger verpflichtet sich, spätestens 12 Monate nach Inkrafttreten der Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „Büro- und Geschäftshaus Höchberg | Winterleitenweg 1“ einen vollständigen und genehmigungsfähigen Bauantrag beim Markt für das Vorhaben einzureichen. Er wird spätestens 12 Monate nach Rechtskraft der Baugenehmigung mit der Herstellung der baulichen Anlagen beginnen und diese innerhalb von 36 Monaten fertig stellen und in Betrieb nehmen.
Die Frist verlängert sich um die Dauer eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens, falls die Baugenehmigung durch Dritte im Wege der Anfechtungsklage oder der vorhabenbezogene Bebauungsplan im Wege der Normenkontrolle angefochten wird. Falls beide Verfahrensarten angestrengt werden, ist das länger dauernde Verfahren maßgebend.
(2) Die in § 5 Abs. 1 genannten Fristen können auf Antrag des Vorhabenträgers vom Markt verlängert werden. Der Markt entscheidet über einen entsprechenden Antrag nach pflichtgemäßem Ermessen.
(3) Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass bei Nichteinhaltung der in § 5 Abs. 1 genannten Fristen der Markt die Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben kann (§ 12 Abs. 6 Satz 1 BauGB). In diesem Fall kann der Vorhabenträger keine Ansprüche gegen den Markt geltend machen.
§ 6 - Kündigung und Anpassung
- Kommt der Vorhabenträger seiner Durchführungsverpflichtung nach § 3 dieses Vertrages nicht fristgerecht nach, ist der Markt berechtigt, die Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzuheben. Mit der Aufhebung der Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan kann der Markt auch diesen Vertrag fristlos kündigen.
- Unbeschadet von Absatz 1 kann der Markt diesen Vertrag fristlos kündigen, wenn hinsichtlich des Vermögens des Vorhabenträgers ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt wird. Dies gilt auch, wenn der Vorhabenträger selbst den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellen sollte.
- Über diese Kündigungsmöglichkeiten hinaus ist eine Kündigung des Vertrages nur möglich, wenn die Ausführung des Vertrages tatsächlich oder rechtlich unmöglich ist und auch durch eine Anpassung des Vertrages nicht geheilt werden kann.
- Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen.
- Die Kündigung führt nicht zur Rückabwicklung der Vertragsverhältnisse und ändert die Kostentragungsregelungen dieses Vertrages nicht. Schadensersatzansprüche, soweit diese nicht auf grob fahrlässigem und vorsätzlichem Handeln einer Vertragspartei beruhen, sind ausgeschlossen.
§ 7 - Rechtsnachfolge
- Ein Wechsel des Vorhabenträgers bedarf der Zustimmung des Marktes. Die Zustimmung darf nur dann verweigert werden, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass die vertragsgerechte Durchführung durch den Wechsel gefährdet ist.
- Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die in diesem Vertrag vereinbarten Pflichten und Bindungen jedem Rechtsnachfolger bzw. Teilrechtsnachfolger mit entsprechender Weitergabeverpflichtung weiter zu übertragen, solange die Verpflichtungen des Vertrages noch nicht vollständig erfüllt sind.
§ 8 - Anspruchs- und Haftungsausschluss
- Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass der Markt über die Einleitung und Durchführung des Satzungsverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden hat. Ein Anspruch auf Einleitung des Satzungsverfahrens oder auf Erlass einer entsprechenden städtebaulichen Satzung wird durch diesen Vertrag jedoch nicht begründet. Gleiches gilt für die Erteilung einer Baugenehmigung. Der Markt verpflichtet sich jedoch zur zügigen Behandlung der Bauleitplanung und der Bauanträge im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens.
- Eine Inanspruchnahme des Marktes für etwaige Aufwendungen des Vorhabenträgers, die dieser im Hinblick auf die Erarbeitung des Vorhaben- und Erschließungsplans trägt, ist ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere auch für den Fall, dass der Vorhabens- und Erschließungsplan bzw. der vorhabenbezogene Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 6 BauGB aufgehoben wird oder sich im Verlauf eines gerichtlichen Verfahrens herausstellt, dass dieser unwirksam bzw. nichtig ist.
§ 9 - Kosten
- Der Vorhabenträger trägt die Kosten dieses Vertrags und seiner Durchführung.
- Der Vorhabenträger erbringt die Planungsleistungen für den Vorhaben- und Erschließungsplan, hier insbesondere die Detailpläne, auf eigene Kosten.
- Mit den Planungsleistungen der Bauleitplanung beauftragt der Markt in eigenem Namen ein oder mehrere qualifizierte Planungsbüros in Abstimmung mit dem Vorhabenträger. Hiervon umfasst ist die Übernahme der Detailpläne des Vorhabensträgers in den Vorhaben- und Erschließungsplan sowie die Entwicklung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans hieraus. Dasselbe gilt für Untersuchungen und Gutachten, so insbesondere die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung und die Schallimmissionsprognose.
- Der Vorhabenträger verpflichtet sich, dem Markt die auf die Planungsleistungen für die Übernahme der Detailpläne des Vorhabensträgers in den Vorhaben- und Erschließungsplan entfallenden Kosten auf Anforderung und Nachweis zu erstatten. Des Weiteren trägt der Vorhabenträger die Kosten für notwendige Gutachten (z. B. Ergänzungsuntersuchung der Hochwasserfreilegung zum Oberflächenabfluss).
- Im Übrigen trägt der Markt die Planungskosten sowie die Kosten für Untersuchungen selbst. Diese Kostentragung ist gerechtfertigt durch das Interesse des Marktes an einer Bebauung des Vertragsgebietes in einer dem Vorhaben entsprechenden Form, für die auch ohne das konkrete Vorhaben die entsprechenden Planungsleistungen sowie Untersuchungen und Gutachten unabwendbar wären.
- Für den Fall eines Scheiterns des Vorhabens – ungeachtet der Gründe des Scheiterns – verpflichtet sich der Vorhabenträger, dem Markt die tatsächlich entstandenen Kosten für externe Leistungen für die Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 9 Abs. 5 zur Hälfte zu erstatten, sofern und soweit diese die auf Seiten des Vorhabenträgers angefallenen Kosten für externe Leistungen nach § 9 Abs. 1, 2 und 4 übersteigen.
- Die Durchführung des Vorhabens einschließlich der Errichtung der hierfür erforderlichen Stellplätze erbringt der Vorhabenträger auf eigene Kosten.
- Der Vorhabenträger trägt sämtliche in Zusammenhang mit der Planung, der Genehmigung, der Vorbereitung und der Durchführung des Vorhabens anfallenden Kosten.
§ 10 - Wirksamwerden
Dieser Vertrag wird wirksam, wenn der vorhabenbezogene Bebauungsplan „Büro- und Geschäftshaus Höchberg | Winterleitenweg 1“ in Kraft tritt oder wenn eine Baugenehmigung nach § 33 BauGB erteilt wird.
§ 11 - Salvatorische Klausel
- Änderungen dieses Vertrages bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Dies gilt auch für Änderungen dieser Schriftformklausel. Nebenabreden bestehen nicht. Der Vertrag ist zweifach ausgefertigt. Der Markt und der Vorhabenträger erhalten je eine Ausfertigung.
- Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen dieses Vertrages nicht. Die Parteien verpflichten sich, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrages und dem Willen der Vertragsparteien rechtlich und wirtschaftlich am nächsten kommen.
Höchberg, Würzburg,
Peter Stichler Roland Breunig
1. Bürgermeister Geschäftsführer
Nach der Beschlussfassung zum Durchführungsvertrag und den nun folgenden Abwägungsbeschlüssen soll der vorhabenbezogene Bebauungsplan “Büro- und Geschäftshaus Höchberg | Winterleitenweg 1“ als Satzung beschlossen und durch die ortsübliche Bekanntmachung die Rechtskraft herbeigeführt werden.
