Originaltext der Stellungnahme:
Bauplanungsrecht / Städtebau
Die 6. Änderung enthält Teilflächen aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan „Mehle II“, welche von einer zweigeschossigen Bebauung mit Einzel-, oder Doppelhäusern, mit einer maximal zulässigen Wandhöhe von bergseitig max. 3,80 m/4,00 m und talseitig max. 7,00 m auf eine viergeschossige Bebauung mit Einzel-, Doppelhäusern oder Hausgruppen und einer Gebäudehöhe von max. 12,0 m umgewandelt werden sollen. Hier soll laut der Begründung zum Bebauungsplan eine verdichtete Bebauung zur flächensparenden Grundstücksnutzung für eine seniorengerechte Bebauung ermöglich werden. Die im rechtskräftigen Bebauungsplan für diesen Bereich festgesetzte Art der Nutzung als WA = allgemeines Wohngebiet wird für die 6. Änderung übernommen.
Allgemein:
1. Es wird empfohlen textlich festzuhalten, welche Fassung der Baunutzungsverordnung für den vorliegenden Bebauungsplan angewendet werden soll. Insbesondere da die GRZ und GFZ mit dieser Änderung neu festgesetzt wird.
2. Es wird empfohlen, zu besseren Handhabung alle für die Änderung gültigen Festsetzungen/nachrichtlichen Übernahmen/Hinweisen in den 6. Änderungsplan einzuarbeiten.
3. In der Planzeichnung wird empfohlen, soweit möglich die Abstände der Baugrenze z. B. die zur Straßenverkehrsfläche zu vermaßen.
A Zeichnerische Festsetzungen:
1.1 Es wird konkret auf die Stellungnahme des Immissionsschutzes vom 15.03.2018 und die dort enthaltenen Vorschläge für Festsetzungen verwiesen; es wird angeraten diese bezüglich der hier gewählten Festsetzung der Art der Nutzung als „allgemeines Wohngebiet“ mit entsprechendem Schutzgrad in die Änderung mit aufzunehmen, da ansonsten bauplanungsrechtlich Bedenken bestehen.
1.4 Zur Klarstellung und Vollziehbarkeit wird empfohlen den eindeutigen Begriff des „Vollgeschosses“ zu verwenden.
2.3 Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO sind in der offenen Bauweise die hier genannten Hausformen (Einzelhaus/Doppelhaus/Hausgruppen) auch ohne konkrete Benennung pauschal zulässig, in Satz 2 wird eröffnet diese auf nur eine oder zwei Hausformen zu begrenzen. Es könnte daher auf die Auflistung der Hausformen verzichtet werden, da diese ohnehin mit der Festsetzung der offenen Bauweise geregelt werden.
Es wird angemerkt, dass eine Umsetzung der festgesetzten Bauweise in Bezug auf Doppelhäuser und Hausgruppen nur mittels einer Abstandsflächenübernahmeerklärung des jeweiligen Grundstückseigentümers der angrenzenden Nachbargrundstücke möglich ist und der erste der diese Bauweise umsetzt, damit ggfs. die Bauart für die weiteren Grundstücke mit festlegt.
Eine ggfs. eindeutigere bauplanungsrechtliche Festsetzung könnte daher z. B. durch die Festsetzung von Baulinien gesteuert werden, damit diese auch ohne Abstandsflächenübernahmen des angrenzenden Grundstückseigentümers umgesetzt werden können.
- Es wird empfohlen, bei der Darstellung der Hauptversorgungsleitungen auch die Schutzstreifen, welche von Bebauung freizuhalten sind zu ergänzen.
- Private Grünflächen - Es wird darauf hingewiesen, dass die im Bebauungsplan festgesetzten privaten Grünflächen laut BauNVO nicht für die Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahl als „Baugrundstück“ zählen, hier sind verschiedene Varianten denkbar z. B. können die Geschoss- und Grundflächenzahlen entsprechend angepasst werden oder auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht als private Grünflächen, sondern lediglich mit Festsetzungen zur Bepflanzung (Pflanzgebote) versehen werden.
B Textliche Festsetzungen:
- Es wird empfohlen die Gebäudehöhe oder Wandhöhe ggfs. entsprechend reduziert und auf die gewünschte Höhe abgestimmt auf die öffentliche Straßenverkehrsfläche zu beziehen, da hierdurch städtebaulich ein eindeutigerer Höhenbezug und damit eine bessere Steuerung der Gebäudekontur bezüglich der von der Gemeinde gewünschten Höhenentwicklung erfolgen kann.
2.1 Es wird empfohlen zur Eindeutigkeit, dass auch nicht die vormaligen Festsetzungen des Bebauungsplanes für die Wintergärten angewendet werden müssen, den Satz z. B. in der folgenden Form o. ä. umzuformulieren z. B. „Die Dachform und Dachneigung für Wintergärten sind frei wählbar.“
2.2 Mit der Angabe in der Klammer „(Dachform/Dachneigung)“ bezogen auf die Gestaltung müssen auch nur diese beiden Gestaltungsfestsetzungen zusätzlich zur „Dimension“ bei Grenzbebauungen angeglichen werden. Ansonsten wären die Angaben in der Klammer zu ergänzen.
3. Es wird zur Klarstellung und Vollziehbarkeit empfohlen die ergänzte Angabe „dieses durch geeignete Maßnahmen zu sichern“ konkreter zu benennen und ggfs. auch mit Maßangaben zu steuern.
Weiterhin wäre ggfs. für die Sicherung mit Stützmauern eine zusätzliche Festsetzung bezüglich der Zulässigkeit von Stützmauern außerhalb der Baugrenzen z. B. nach § 23 Abs. 5 BauNVO erforderlich.
E Zeichnerische Hinweise
- Es wird zur besseren Übersichtlichkeit und Flexibilität empfohlen das Symbol für die „Gebäudeplanung“ aus der Planzeichnung und der Legende zu streichen.
6. Dieses Planzeichen konnte in der Planzeichnung nicht gefunden werden, es wird empfohlen dieses in der Zeichnung zu ergänzen oder zu streichen. Es wird empfohlen hier auch noch die Nutzungsschablone mit den jeweiligen Zuordnungen mit aufzuführen.
Denkmalschutz
Die im Verfahren zu berücksichtigenden denkmalpflegerischen Belange sind gewahrt. Der vollständige Gesetzestext von Art. 8 BayDSchG ist zu verwenden.
Immissionsschutz
1. Sachverhalt
Der Planer „Auktor Ingenieur GmbH“ hat im Auftrag der Gemeinde Höchberg einen Entwurf des geänderten Bebauungsplans „Mehle II“ mit Begründung in der Fassung vom 09.10.2017 vorgelegt. Die Aufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren, weshalb auf die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Nr.1 BauGB verzichtet wurde.
Die Änderung des Bebauungsplans dient der verdichteten Bebauung zur flächensparenden Grundstücksnutzung. Es ist die Entstehung von seniorengerechten Gebäudegruppen angedacht. Der geänderte Bebauungsplan sieht die Möglichkeit von viergeschossigen Wohngebäuden bis zu 12 m Höhe vor. Die Stellplätze können mit der Änderung außerhalb der Baugrenzen angebracht werden. Der Gebietscharakter ändert sich dabei nicht.
2. Standort
Der bestehende Bebauungsplan weist allgemeines Wohngebiet aus. Südlich der betreffenden Flurstücke liegt die „Bürgermeister-Seubert-Straße“ etwas erhöht. Westlich, am Ende der Straße „Im Wiesengrund“ befindet sich eine Kindertagesstätte auf dem Flurstück 3926/13. Nördlich davon liegen Einfamilienwohnhäuser mit Stellplätzen im allgemeinen Wohngebiet.
3. Beurteilung
Durch eine verdichtete Bebauung ändert sich die Immissionssituation an den Baugrundstücken insofern, dass nun anstatt zweigeschossiger Wohnbebauung, viergeschossige Wohnbebauung auf den betroffenen Grundstücken möglich ist. Die entsprechenden Grundstücke liegen nördlich der „Bürgermeister-Seubert-Straße“, die schätzungsweise 15 m oberhalb der Straße „Im Wiesengrund“ liegt. Bei der höheren Bebauung werden die oberen Stockwerke stärker durch den Straßenverkehrslärm beeinträchtigt. Hier sind ausreichend dimensionierte Schallschutzfenster notwendig.
Die Festsetzungen zum Schallschutz Nr. 16.1 bleiben bestehen.
Aus immissionsschutzfachlicher Sicht spricht nichts gegen die 6. Änderung des Bebauungsplans Mehle II, wenn folgende Festsetzungen zum Schallschutz ergänzt werden.
4. Vorschläge für Festsetzungen
4.1 Die Festsetzung 16.2 wird wie folgt geändert:
Bei allen Gebäuden der straßennächsten Häuserzeile beidseits der gesamten Wohnsammelstraße sind bei Aufenthaltsräumen ausreichend dimensionierte Schallschutzfenster an den der Wohnsammelstraße zugewandten Gebäudeseiten vorzusehen; bei diesen Gebäuden sind die notwendigen Lüftungsfenster von Ruheräumen auf der straßenzugewandten Gebäudeseite nicht zulässig.
4.2 Im Rahmen der Baumaßnahme sind die Anforderungen an den baulichen Schallschutz gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ zu beachten.
Hinweis: Die DIN 4109 ist eine technische Baubestimmung und ihre Einhaltung wird nicht von der Immissionsschutzbehörde überprüft.
Wasser- und Bodenschutzrecht
Keine Einwände
Naturschutz
Nach dem Luftbild von 2017 umfasst der beplante Bereich südexponierte Anlagen, die bis vor kurzem brach gelegen sind und zusätzlich Einzelgehölze in Form von Obsthochstämmen enthält.
Der vorliegende Bebauungsplanentwurf enthält keine Aussagen zum allgemeinen oder besonderen Artenschutz. Eine weitere Prüfung bzw. abschließende Aussage zu dieser Fragestellung ist daher nicht möglich.
Seitens der unteren Naturschutzbehörde wird dringend geraten, den Themenbereich allgemeines und besonderes Artenschutzrecht dahingehend zu bearbeiten, dass zügig eine Potenzialabschätzung durchgeführt wird, um die Notwendigkeit einer nachfolgenden Kartierung im Sommerhalbjahr zu entscheiden.
Gesundheitsamt
Gegen den o. g. Bebauungsplan bestehen seitens des FB 34 - Gesundheitsamt - aus siedlungs- und ortshygienischer Sicht keine Bedenken, wenn die vorgeschriebenen Emissions- und Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Insbesondere ist die technische Anleitung Lärm (TA Lärm) und die technische Anleitung Luft (TA Luft) zu beachten.
