Daten angezeigt aus Sitzung:
Bau- und Umweltausschusssitzung, 16.10.2018
Beratungsreihenfolge
Sachverhalt
Anregungen/ Einwendungen/ Hinweise
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Fachliche Bewertung
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Das Kommunalunternehmen Team Orange regt an, dass die in der Planzeichnung festgesetzte GRZ von 0,8 auf 1,0 angepasst werden soll, um somit auch der Festsetzung gemäß Ziffer 4.2 für die Fläche des Wertstoffhofs (GRZ von 1,0) zu entsprechen.
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Die ausnahmsweise zulässige Überschreitung der GRZ ist durch die textliche Festsetzung unter Ziffer 4.2 bereits hinreichend geregelt. Hierdurch sind Überschreitungen der GRZ lediglich durch Verkehrs-/ Erschließungsflächen zulässig, nicht durch Gebäude. Auf eine Anpassung der Nutzungsschablone in der Planzeichnung wird deshalb verzichtet.
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Das Landratsamt Würzburg verweist auf die erforderliche Anpassung des Flächennutzungsplans an die festgesetzten Flächen des Bebauungsplans.
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Der Marktgemeinderat des Marktes Höchberg hat am 15.05.2018 die Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplans mit integriertem Landschaftsplan beschlossen, im Zuge dessen alle notwendigen Flächennutzungsplanänderungen in einem Verfahren eingearbeitet werden. Im Rahmen dessen wird auch die erforderliche Anpassung des Flächennutzungsplans an die festgesetzten Flächen des vorliegenden Bebauungsplans erfolgen, weshalb auf ein separates Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans verzichtet wird.
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Das Landratsamt Würzburg empfiehlt auf dem Planausschnitt die Aufnahme eines ergänzenden Verweises auf die textlichen Festsetzungen und deren Geltung.
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Der Anregung wird entsprochen und ein Hinweis auf die gesonderten textlichen Festsetzungen und Hinweise auf dem Planausschnitt aufgenommen. Zur Fassung des Satzungsbeschlusses werden diese mit dem Bebauungsplan auf einem Blatt zusammengeführt.
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Das Landratsamt Würzburg regt bezüglich der Festsetzungen durch Planzeichen folgende Änderungen an:
1. Art der baulichen Nutzung:
- Angabe der in den Nutzungsschablonen aufgeführten differenzierten Nutzungen
- separate Ausweisung des Bereichs für „Anlagen für soziale Zwecke“, Kennzeichnung durch Planzeichen gemäß PlanZVO
3. Bauweise, Baulinie, Baugrenzen:
Vermaßung des Verlaufs der Baulinie sowie des Abstands der Baugrenze zu den Grundstücksgrenzen
4. Verkehrsflächen
Aufnahme der Straßenbegrenzungslinie
C. Zeichnerische Hinweise
- Ergänzung des Schnitts gemäß eingezeichneter Schnittlage auf dem Plan
- Eintragung und Festsetzung erforderlicher Schutzbereiche oder Leitungsrechte für die Versorgungsleitungen
D. Nachrichtliche Übernahmen
- Ggf. Entfernung der eingetragenen Biotopfläche in Absprache mit dem Naturschutz (vorgesehene Bebauung im Bebauungsplan)
- Nicht nachvollziehbare Zuordnung der „Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans“ und des „Baumbestand außerhalb des Geltungsbereichs“ zu den nachrichtlichen Übernahmen
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Den Anregungen wird wie folgt entsprochen:
1. Art der baulichen Nutzung
- Die Nutzungen Bauhof und Wertstoffhof werden in Klammern hinter „Öffentliche Verwaltung“ ergänzt.
- Auf dem Gelände des kommunalen Bauhofs soll zukünftig die Möglichkeit gesichert werden, sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen zu errichten. Hierzu gibt es auf dem gemeindlichen Grundstück des Bauhofs zwei potenzielle Standorte (Fl. Nr. 3214/4, Gemarkung Höchberg sowie nördlicher Bereich des Flurstücks Nr. 3200/2, Gemarkung Höchberg), genaue Planungen bestehen zum aktuellen Zeitpunkt jedoch noch nicht. Grundsätzlich wird jedoch nur innerhalb einer der beiden Bereiche die Errichtung einer sozialen Anlage durchgeführt, der andere Bereich soll zukünftig als potenzielle Erweiterungsfläche für den Bauhof dienen. Bei konkreter räumlicher Ausweisung der beiden potenziellen Bereiche für soziale Anlagen, wäre demzufolge eine Erweiterung des Bauhofs im nicht genutzten Bereich unzulässig, eine Änderung des Bebauungsplans wäre wiederum erforderlich. Aus diesem Grund und angesichts der dem Gemeinbedarf nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB dienenden Zweckbestimmungen, wird auf die separate Ausweisung eines Bereichs für „Anlagen für soziale Zwecke“ verzichtet, sondern der Fläche für Gemeinbedarf zusätzlich zum Zweck der öffentlichen Verwaltung - Bauhof - die Zweckbestimmung „sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ zugewiesen und im Plan gekennzeichnet.
3. Bauweise, Baulinie, Baugrenzen:
Die Vermaßung des Verlaufs der Baulinie sowie der Baugrenze wird wie gefordert an entsprechend sinnvollen Stellen ergänzt.
4. Verkehrsflächen:
In der Urfassung sowie der 1. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet südlich der B27“ ist keine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, weshalb ursprünglich auf diese in vorliegender 5. Änderung und Erweiterung ebenfalls verzichtet wurde. Da die Straßenbegrenzungslinie jedoch in der 2. Änderung des Bebauungsplans aufgenommen wurde, wird diese wie gefordert ergänzt.
C. Zeichnerische Hinweise
- Die Schnitte verdeutlichen mit ihrem erläuternden Charakter lediglich die Machbarkeit der Planung. Auf Darstellung der Schnittlinien als zeichnerische Hinweise wird aus Gründen der Übersichtlichkeit verzichtet und diese als thematische Karte zusammen mit den Schnitten in der Begründung (Anhang 1) ergänzt.
- Aus Gründen der Übersichtlichkeit ist eine Eintragung und Festsetzung der erforderlichen Schutzabstände für die als zeichnerischer Hinweis dargestellten Versorgungsleitungen in der Planzeichnung nicht möglich. Der genaue Verlauf der zu verlegenden Versorgungsleitungen wird zudem erst im Rahmen der Erschließungsplanung festgelegt. Ein Hinweis auf die erforderlichen Schutzabstände wird in die Legende zu den jeweiligen Leitungen aufgenommen.
D. Nachrichtliche Übernahmen:
- Der Anregung wird entsprochen: In Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde wird auf die nachrichtliche Übernahme des kartieren Biotops verzichtet.
- Die Zuordnung der „Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans“ sowie des „Baumbestand außerhalb des Geltungsbereichs“ wird korrigiert und den zeichnerischen Hinweisen zugewiesen.
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Das Landratsamt Würzburg regt bezüglich der Textlichen Festsetzungen folgende Änderungen an:
2.2 Separate Festsetzung der Flächen für „Anlagen für kirchliche, kulturelle, … Zwecke“ und Kennzeichnung durch Planzeichen
4.3 Verwendung des Begriffs „Gebäudeumfassung“ anstelle von „Gebäudegrundriss“
4.5 ggf. Beschränkung der „technisch notwendigen Höhe“
7.1 + 7.2 Umformulierung der nicht vollziehbaren Festsetzung zu Ver- und Entsorgung oder Aufnahme unter Hinweisen
8.1 zu unbestimmte Festsetzung zum Umgang mit Niederschlagswasser (Prüfbarkeit)
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Den Anregungen wird wie folgt entsprochen:
2.2 Auf dem Gelände des kommunalen Bauhofs soll zukünftig die Möglichkeit gesichert werden, sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen zu errichten. Hierzu gibt es auf dem gemeindlichen Grundstück des Bauhofs zwei potenzielle Standorte (Fl. Nr. 3214/4, Gemarkung Höchberg sowie nördlicher Bereich des Flurstücks Nr. 3200/2, Gemarkung Höchberg), genaue Planungen bestehen zum aktuellen Zeitpunkt jedoch noch nicht. Grundsätzlich wird jedoch nur innerhalb einer der beiden Bereiche die Errichtung einer sozialen Anlage durchgeführt, der andere Bereich soll zukünftig als potenzielle Erweiterungsfläche für den Bauhof dienen. Bei konkreter räumlicher Ausweisung der beiden potenziellen Bereiche für soziale Anlagen, wäre demzufolge eine Erweiterung des Bauhofs im nicht genutzten Bereich unzulässig, eine Änderung des Bebauungsplans wäre wiederum erforderlich. Aus diesem Grund und angesichts der dem Gemeinbedarf nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 dienenden Zweckbestimmungen, wird auf die separate Ausweisung eines Bereichs für „Anlagen für soziale Zwecke“ verzichtet, sondern der Fläche für Gemeinbedarf zusätzlich zum Zweck der öffentlichen Verwaltung - Bauhof - die Zweckbestimmung „sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“ zugewiesen und im Plan gekennzeichnet.
4.3 Der Begriff „Gebäudeumfassung“ wird wie empfohlen anstelle von „Gebäudegrundriss“ verwendet.
4.5 Die technisch notwendige Höhe wird auf 1,50 m begrenzt.
Die bisherigen Festsetzungen 7.1 und 7.2 zur Ver- und Entsorgung im Plangebiet werden wie gefordert als neuer Punkt 1 den textlichen Hinweisen zugeordnet.
Der Umgang mit Niederschlagswasser von Dachflächen wird in der Festsetzung 7.1 konkretisiert: „Geringfügig verschmutztes Niederschlagswasser von Dachflächen ist der geplanten Zisterne im Bauhofgelände zuzuführen.“ (siehe hierzu auch auf S. 5 die Abwägung zur Stellungnahme des WWA vom 02.07.2018). Die Begründung wird unter Punkt 3.6 entsprechend ergänzt.
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Das Landratsamt Würzburg regt bezüglich der Bauordnungsrechtlichen Festsetzungen folgende Änderungen an:
1.1 Klarstellung der Formulierung der „ausnahmsweise“ verminderten Abstandsflächen bzgl. des Bauhofs (nur über eine Ausnahme möglich oder pauschale Festsetzung?)
1.1 eindeutige Regelung zu den Grenzbebauungen: eindeutige Festsetzungen durch andere Mittel in der Planzeichnung oder durch Baulinien
6.2 Festsetzung einer maximal zulässigen Höhe für Stützmauern und Gabionen
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Den Anregungen wird wie folgt entsprochen:
1.1 Die Formulierung „ausnahmsweise“ (2. Spiegelpunkt) entfällt, um verminderte Abstandsflächen bzgl. des Bauhofs pauschal zuzulassen, was auch in der Begründung ausgeführt wird.
1.1 Um Grenzbebauungen eindeutiger zu regeln, wird im Plangebiet unter Punkt 5.1 die abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO im Hinblick auf die Zulässigkeit von Grenzbebauungen festgesetzt. Die Festsetzungen zu den Abstandsflächen unter Punkt 10.1 werden entsprechend geändert und auf den gemeinsamen Grundstücksgrenzen der unterschiedlichen Flächen für Gemeinbedarf Grenzbebauungen auf max. 2/3 der jeweiligen Länge zugelassen. Auf die Festsetzung von Baulinien zwischen den Grundstücken des Plangebiets zur Regelung der Zulässigkeit von Grenzbebauungen wird in Fortführung der Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans und zur Wahrung einer größtmöglichen zukünftigen Flexibilität verzichtet.
6.2 Es wird eine maximal zulässige Höhe für Stützmauern und Gabionen festgesetzt. Deren Höhe leitet sich grundsätzlich aus den zulässigen Abgrabungen bzw. Aufschüttungen ab. In Anlehnung an diese wird die maximal zulässige Höhe auf 2,50 m festgesetzt. Da die Gemeinbedarfsflächen dem Charakter eines Gewerbegebiets entsprechen, unterliegen Stützmauern gemäß Art. 6 Abs. 9 Nr. 3 BayBO keiner - außerhalb von Gewerbe- und Industriegebieten bezüglich Abstandsflächen vorgeschriebenen - Höhenbeschränkung von 2 m und sind somit in den Abstandsflächen eines Gebäudes sowie ohne eigene Abstandsflächen, auch wenn sie nicht an die Grundstücksgrenze oder an Gebäude angebaut werden, zulässig. Den unteren Bezugspunkt stellt dabei das natürliche Gelände an der sichtbaren Unterkante der Stützmauer bzw. Gabione dar. Die Festsetzung 10.6 wird entsprechend ergänzt.
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Der Bayerische Bauernverband weist darauf
hin, dass bei Vergrößerung des Wertstoffhofs und Verlegung der „Alten Straße“ bis an die Grenze zum benachbarten landwirtschaftlichen Betriebs- und Wohngrundstück (Fl. Nrn. 3215, 3216, Gemarkung Höchberg) Probleme entstehen in der Einhaltung der baurechtlichen Abstandsflächen, die sich zu dem landwirtschaftlichen Betrieb ergeben und zwingend einzuhalten sind. Die Einhaltung der Abstandsflächen durch die Verlagerung des Bau- und Wertstoffhofs wird ebenso wie das Heranrücken des Bau- und Wertstoffhofs an den landwirtschaftlichen Betrieb kritisch gesehen. Durch die Erweiterung des Bau- und Wertstoffhofs inklusive des neuen Straßenverlaufs der „Alten Straße“ wird unmittelbar entlang des Grundstücks des Landwirts eine Grenzbebauung geschaffen, die baurechtlich in ihrer Zulässigkeit höchst bedenklich ist.
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Durch die Festsetzung einer Baulinie (Fl.Nr. 3213, Gemarkung Höchberg) hin zum Flurstück Nr. 3214/1, Gemarkung Höchberg ist auf einer Länge von 20 m eine Grenzbebauung zulässig, für die gemäß Art. 6 Abs. 1 Nr. 3 BayBO keine Abstandsflächen erforderlich sind. Zudem wird künftig zwischen den erweiterten Betriebsgeländen und dem Grundstück des benachbarten landwirtschaftlichen Anwesens die „Alte Straße“ verlaufen.
Der Zweck der Abstandsflächen besteht grundsätzlich darin, Freiflächen zwischen Gebäuden zu sichern, um eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung sowie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten. Angesichts der Lage am Siedlungsrand und den ausreichenden Abständen zur nächstgelegenen Nutzung (im Außenbereich) sind für das benachbarte landwirtschaftliche Anwesen mit der Grenzbebauung auf dem Bau- bzw. Wertstoffhofgelände keine negativen Auswirkungen verbunden. Die vom Bayerischen Bauernverband aufgezeigten Bedenken werden demnach nicht geteilt.
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Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten weist darauf hin, die ausnahmsweise zugelassene Fassadenfarbe RAL-Farbton 2011 (tieforange) hinsichtlich des Einfügens in die Landschaft zu überdenken.
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Da das geplante Wertstoffhofgebäude durch verbleibende südöstlich gelegene Obstbäume sowie den nordöstlich gelegenen Bauhof auch zukünftig zur freien Landschaft hin abgeschirmt ist, wird an der Zulässigkeit des RAL-Farbtons 2011 (tieforange) grundsätzlich festgehalten. Diese wird lediglich insofern eingeschränkt, dass dieser Farbton auf insgesamt maximal 50 % der Fassadenflächen zulässig ist. Angesichts der bisherigen Nicht-Regelung der Fassadenfarbe im Bebauungsplan „Gewerbegebiet südlich der B27“ werden darüber hinaus durch die Zulässigkeit des RAL-Farbtons 2011 in einem Teilbereich der Bebauungsplanerweiterung gegenüber der bisherigen Situation keine neuen Möglichkeiten geschaffen.
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Beschluss
Der Bau- und Umweltausschuss beschließt, die vorgenannte fachliche Bewertung der Einwendungen verschiedener Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Themenbereich Bauplanungsrecht im weiteren Aufstellungsverfahren zu berücksichtigen.
Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 0
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Bei der Beratung und Abstimmung war Marktgemeinderätin Sarah Braunreuther nicht anwesend.
Datenstand vom 19.10.2018 09:38 Uhr
