1. Allgemein
Im Entwurf der Begründung, Stand 09.04.2019, entspricht der unter Ziff. 1 dargestellte Lageplan nicht der aktuellen Planung zur Unterbringung der Stellplätze. Auf dem dort abgebildeten Lageplan sind auch Stellplätze auf dem Grundstück Fl. Nr. 1124/1 vorgesehen.
Die Darstellung des Geltungsbereichs des Vorhabens- und Erschließungsplans (VEP) unter Ziff. 3 des Entwurfs der Begründung und im Plansatz, beides Stand 09.04.2019, widersprechen sich. Im Plansatz ist der Bereich des Winterleitenwegs (öffentliche Straße) vom Geltungsbereich des VEP eingeschlossen, im Entwurf der Begründung hingegen ausgenommen. Es wird eine einheitliche Darstellung empfohlen.
2. Bauplanungsrecht / Städtebau
Aus technischer Sicht bestehen zur vorliegenden Planung, Stand 09.04.2019, keine Einwände.
3. Wasserrecht / Bodenschutz
Die Gemarkung Höchberg ist als Karstgebiet bzw. Gebiet mit klüftigem Untergrund eingestuft. Das geplante Vorhaben liegt nicht in einem amtlich festgesetzten Wasserschutzgebiet, aber teilweise im amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet des Kühbach, Gewässer III. Ordnung.
Da das zu überplanende Gebiet nicht im Außenbereich liegt, kommt das Planungsverbot des § 78 Abs. 1 WHG nicht zum Tragen. Auf § 78 Abs. 3 WHG wird hingewiesen. Aufgrund der Lage im Überschwemmungsgebiet bedarf das spätere konkrete Bauvorhaben jedoch einer Ausnahmegenehmigung nach § 78 Abs. 5 WHG. Hierauf ist im Bebauungsplan hinzuweisen. Das festgesetzte Überschwemmungsgebiet sollte nachrichtlich übernommen werden (§ 9 Abs. 6a Satz 1 BauGB.)
Es besteht kein Eintrag im Altlastenkataster ABuDIS. Die ordnungsgemäße Erschließung (Abwasserbeseitigung einschließlich Niederschlagswasserbewirtschaftung, sowie die Wasserversorgung) müssen sichergestellt werden.
Bezüglich der grundsätzlichen, wasserwirtschaftlichen Belange ist auch der allgemeine amtliche Sachverständige in der Wasserwirtschaft, das zuständige Wasserwirtschaftsamt, hier: Wasserwirtschaftsamt Aschaffenburg durch die Gemeinde im Verfahren zu beteiligen.
4. Immissionsschutz
Stellungnahme vom 24.05.2019 (2. Beteiligungsverfahren)
1. Sachverhalt
Der Planer „Wegner Stadtplanung“ hat im Auftrag der Gemeinde Höchberg einen Entwurf des Bebauungsplans „Büro- und Geschäftshaus Winterleitenweg 1“ mit Begründung in der Fassung vom 09.04.2019 vorgelegt. Es wird auf die Stellungnahme vom 14.03.2018 verwiesen.
2. Standort
Der Flächennutzungsplan sieht nördlich des Winterleitenwegs gemischte Bauflächen und Verkehrsflächen (Lage des Geschäftshauses Fl. Nr.1) und südlich des Winterleitenwegs Verkehrsflächen bzw. Wohnbauflächen vor. Hier ist auf den Flurstücken 1166 und 1127/2 eine Stellplatzanlage, zugehörig zum geplanten Geschäftshaus auf einer Wohnbaufläche geplant und kann daher nicht mehr aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.
3. Beurteilung
In den eingereichten Planunterlagen sind die Vorschläge für Festsetzungen aus der Stellungnahme vom 14.03.2018 umgesetzt. Bei der teilweisen Neuformulierung hat sich jedoch der Sinn einer Festsetzung geändert: Im Bebauungsplan Nr. 4 Immissionsschutz heißt der Satz 3 „Fenster anderer schutzbedürftiger Räume (z. B. Büroräume) …“ der Satz müsste eigentlich heißen „… Andere schutzbedürftige Räume (z. B. Büroräume), die außerhalb der Bereiche A und B liegen, sind mit einer kontrollierten schallgedämmten Dauerbelüftungsanlage zu versehen…“
Wenn diese Änderung in den Festsetzungen umgesetzt wird, bestehen aus immissionsschutzfachlicher Sicht keine Bedenken gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Stellungnahme vom 22.02./21.03.2018 (1. Beteiligungsverfahren)
1. Sachverhalt
Der Planer „Wegner Stadtplanung“ hat im Auftrag der Gemeinde Höchberg einen Entwurf des Bebauungsplans „Büro- und Geschäftshaus Winterleitenweg 1“ mit Begründung in der Fassung vom 24.10.2017 vorgelegt. Die Aufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren, weshalb auf die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Nr.1 BauGB verzichtet wurde.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht ein viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus vor. In den beiden unteren Geschossen ist die Ansiedlung von Gewerbe, beispielsweise Einkaufsläden, Gastronomie, Büros und Arztpraxen geplant. Die beiden oberen Stockwerke sollen zu Wohnzwecken genutzt werden.
Südlich des Geschäftshauses sollen Parkplätze entstehen.
2. Standort
Der Flächennutzungsplan sieht nördlich des Winterleitenwegs gemischte Bauflächen und Verkehrsflächen (Lage des Geschäftshauses Fl. Nr.1) und südlich des Winterleitenwegs Verkehrsflächen bzw. Wohnbauflächen vor. Hier ist auf den Flurstücken 1166 und 1127/2 eine Stellplatzanlage, zugehörig zum geplanten Geschäftshaus auf einer Wohnbaufläche geplant und kann daher nicht mehr aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.
3. Beurteilung
Bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans über das Wohn- und Geschäftshaus mit Parkplatzanlage sind folgende Immissionen, die geeignet sein können, nach Art, Ausmaß und Dauer erhebliche Belästigungen in der Nachbarschaft zu verursachen, relevant:
- Lärmimmissionen, die vom Straßenverkehr auf das Geschäftshaus einwirken.
- Lärmimmissionen, die vom Gewerbe des Geschäftshauses sowie vom Parkplatz her auf die Wohnungen des Geschäftshauses sowie die umgebende Wohnbebauung einwirken.
Zur Prognose der Lärmsituation liegt ein schalltechnisches Gutachten Nr. Y0102/005-01 vom 31.05.2017 des Büros Wölfel vor. Das Gutachten wurde von Umweltschutzingenieur Herrn Hemmeter bereits auf Plausibilität geprüft. In diesem Zusammenhang wird auf die Stellungnahme per Mail vom 20.07.2017 verwiesen.
In dieser Stellungnahme von Herrn Hemmeter vom 20.07.2017 wird darauf hingewiesen, dass es sich beim vorliegenden Bebauungsplan nicht um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt, da kein Gebietscharakter festgelegt wird. Nach Rücksprache mit Frau Becker (Bauamt) hat sich ergeben, dass mit einem „Wohn- und Geschäftshaus“ indirekt der Gebietscharakter als gemischte Wohnfläche festgelegt wird. Es handelt sich also doch um einen qualifizierten Bebauungsplan.
Lärmimmissionen (Nr. 3.1), die vom Straßenverkehr auf das Geschäftshaus im 3. OG einwirken, überschreiten laut schalltechnischer Prognose den Immissionsrichtwert nachts von 50 dB(A) (nach DIN 18005-1) an der Gebäudefassade 5 nicht. An den Gebäudefassaden 4 und 6 wird der Immissionsrichtwert um 1 dB(A) überschritten. An den übrigen Gebäudefassaden wird der Wert deutlich überschritten.
Laut Festsetzung im Bebauungsplan wird die südliche Gebäudefassade entsprechend in Bereich A und Bereich B aufgeteilt. In Bereich A wird der Immissionsrichtwert eingehalten, es können Lüftungsfenster angebracht werden. In Bereich B können Lüftungsfenster nur lärmabgewandt angeordnet werden. An den übrigen Gebäudefassaden dürfen keine Lüftungsfenster angebracht werden. Des Weiteren müssen Aufenthaltsräume von Wohnungen über ein Lüftungsfenster verfügen. Wohnungen können im 3. OG also nur im südlichen Gebäudeteil installiert werden.
In den Festsetzungen nicht erwähnt ist der Einbau einer schallgedämmten Belüftung der Räume im nördlichen Gebäudekomplex. Hier ist es möglich, beispielweise Büros räumlich anzuordnen, die aufgrund der üblichen Nutzung zur Tagzeit von der Einhaltung des Nachtimmissionsrichtwerts ausgenommen sind.
Lärmimmissionen (Nr. 3.2.1), die von der Stellplatzanlage auf die umgebende Wohnbebauung einwirken, wurden ebenfalls in der Schallprognose vom 31.05.2017 untersucht. Hierfür wurden folgende Immissionsorte gewählt:
|
Immissionsort
Winterleitenweg
|
Schutzanspruch
|
Beurteilungspegel [dB(A)]
|
IRW (Tag) [dB(A)]
|
|
4
|
WA
|
45
|
55
|
|
8 N
|
WA
|
48
|
55
|
|
8 S
|
WA
|
48
|
55
|
|
10
|
WA
|
50
|
55
|
|
12
|
WA
|
45
|
55
|
Nach der Überprüfung der Standorte mit Hilfe des Rauminformationssystems RISBY und der Ortseinsicht am 14.03.2018 besteht mit der Auswahl der Immissionsorte Einverständnis.
Laut Festsetzung wird der Parkplatz zu gewerblichen Zwecken nur zur Tagzeit genutzt. Mit 50 dB(A) ist der Winterleitenweg 10 vom Parkplatzlärm am stärksten belastet. Die Immissionsrichtwerte an allen Immissionsorten werden eingehalten.
3.2.2 Vom geplanten Gewerbe im Wohn- und Geschäftshaus gehen keine relevanten Lärmemissionen aus.
Aus der Sicht des Immissionsschutzes bestehen keine Einwände gegen den Bebauungsplan, wenn folgende Festsetzungen ergänzt werden.
Vorschläge zur Ergänzung der Festsetzungen:
- Schutzbedürftige Räume wie beispielsweise Büros im nördlichen Gebäudekomplex sind mit ausreichend dimensionierten Dauerlüftungsanlagen auszustatten.
- Bei der Umsetzung des geplanten Bauvorhabens sind die Anforderungen an den baulichen Schallschutz durch die DIN 4109 zu beachten. Aufgrund der in der schalltechnischen Prognose vom 31.5.2017 des Büros Wölfel ermittelten Beurteilungspegel im Tagzeitraum ist nach DIN 4109 an den äußeren Gebäudefassaden von den Lärmpegelbereichen II bis V auszugehen. Nachfolgende Tabelle zeigt die gemäß DIN 4109 (1989) für die Berechnungsebene des 3. OG ermittelten Lärmpegelbereiche und die sich daraus ergebenden erforderlichen Schalldämmmaße R´w,res ´.
|
Lärmpegelbereich
|
Gilt für die Fassaden
|
Mindestens erforderliches Schalldämmmaß
R´w,res ´ in dB(A)
für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Unterrichtsräume oder ähnliches
|
Mindestens erforderliches Schalldämmmaß
R´w,res ´ in dB(A)
für Büroräume und ähnliches
|
|
II
|
5
|
30
|
30
|
|
III
|
4,6
|
35
|
30
|
|
IV
|
3,7
|
40
|
35
|
|
V
|
1,2,8,9
|
45
|
40
|
5. Kreisentwicklung
Mit dem vorhabenbezogenen B-Plan beabsichtigt der Markt Höchberg ein seit mehreren Jahren brachliegendes Grundstück direkt an der Abzweigung B27 Richtung Ortskern Höchberg einer Nutzung zuzuführen.
Ermöglicht werden soll durch das Vorhaben die Bebauung mit einem viergeschossigen Büro und Geschäftsgebäude für die Nutzung mit Ladengeschäften, Büros, Gastronomie, Praxen und evtl. Wohnungen.
Das Planungsgebiet umfasst zwei Teilflächen mit einer Gesamtgröße von 0,22 ha. Davon entfallen für das Teilgebiet I (Büro- und Geschäftsgebäude) ca. 840 m² und auf die öffentliche Verkehrs- und Stellplatzfläche ca. 1.315 m².
Durch das Vorhaben schafft der Markt Höchberg die planungsrechtlichen Grundlagen zur Ansiedlung verschiedener neuer Arbeits-, Einkaufs- und Wohnangebote in direkter Innerortslage und trägt damit zur weiteren Belebung des Ortes bei. Dies wird von Seiten der Kreisentwicklung begrüßt.
Gegen das Vorhaben bestehen keine Einwände.
