Originaltext der Stellungnahme:
Bauplanungsrecht / Städtebau (Schreiben vom 21.03.2018)
Am nördlichen Orteingang der Marktgemeinde Höchberg, soll im Zuge des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes auf einer bisher brachliegenden Fläche ein Büro-, Wohn-, und Geschäftshaus entstehen. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan weist für die Grundstücke zum einen „M“ = gemischte Baufläche und „überörtliche und örtliche Hauptverkehrsstraßen“ aus, im Bereich der geplanten Stellplatzanlage „W“ = Wohnbaufläche und „überörtliche u. örtliche Hauptverkehrsstraßen“. Im Norden verläuft die Bundesstraße 8, im Osten befindet sich die Brücke als Übergang der Bundesstraße zum nördlichen Teilbereich der Marktgemeinde Höchberg im Süden und Westen beginnt die innerörtliche Bebauung.
Der Bebauungsplan entwickelt sich damit nicht vollständig aus dem Flächennutzungsplan.
Laut Begründung handelt es sich um ein Verfahren nach §13a BauGB.
Der Flächennutzungsplan ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr.2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen.
Allgemein:
Es wird angeraten, die Baugrenzen, bei denen sich über die überbaubaren Grundstücksflächen größere oder geringere Abstandsflächen ergeben, zu vermaßen (siehe hierzu Kommentar Simon/Busse Art. 6 BayBO Rdnr. 311), wenn über den Bebauungsplan die Abstandsflächen geregelt werden sollen. Bei nicht eindeutiger Festsetzung der „Außenwand“ ist weiterhin Art. 6 BayBO anzuwenden.
Das gleiche wird für die „Fläche für Garagen und Stellplätze“ empfohlen, sollten hier auch über die Festsetzungen die Abstandsflächen geregelt werden. Hier wird empfohlen ggfs. mit einer Baulinie eine Grenzbebauung bauplanungsrechtlich eindeutig zu regeln.
Laut Kommentar Simon/Busse zu Art. 6 BayBO Rdnr. 320 ist in der Begründung des Bebauungsplanes darzulegen, ob und inwieweit mit den Festsetzungen, durch die die Höhe der Gebäude und gleichzeitig auch die Abstandsflächen festgelegt werden, die bauaufsichtlichen Anforderungen einerseits und die darüber hinausgehenden städtebaulichen Ziele andererseits erreicht werden.
Es wird empfohlen das in der Begründung mit aufzunehmen.
Textliche Festsetzungen
2.1 Es wird zur Eindeutigkeit empfohlen in den besonderen Nutzungszweck auch das nach 2.1 zulässige Wohnen mit aufzunehmen. (Büro-, Wohn-, und Geschäftshaus).
Zur Klarstellung wird empfohlen folgende Änderung vorzunehmen:
Zulässig sind:
1. …..
2. Nur im Erdgeschoss sind zusätzlich zu Punkt Nr. 1 noch Einzelhandelbetriebe (nicht großflächig) und Schank-, und Speisewirtschaften zulässig.
3. Nur im 2. und 3. Obergeschoss sind zusätzlich zu Punkt Nr. 1 noch Wohnungen zulässig.
„Die Nutzung der von Gewerbetreibenden und deren Kunden (siehe Nutzungen der Nr. 1 und 2) belegten…..“
Außerdem wird empfohlen noch z. B. mit aufzunehmen „Die Einhaltung der zeitlichen Begrenzung der Stellplätze ist durch entsprechende Maßnahmen wie z. B. Schranken durch den Gewerbetreibenden sicherzustellen.“
3. Es wird zur Klarstellung empfohlen folgendes zu ergänzen:
„Die Oberkante von Attika oder Dachhaut (in Bereichen ohne Attika).….“
4. Es wird empfohlen die Zeichnung auf die im Text Bezug genommen wird (Abbildung) entsprechend auch direkt an der Zeichnung zu beschriften (z. B. Abbildung 1).
Da aus der Zeichnung Abgrenzungen der Bereiche A und B vorgenommen werden, wird empfohlen diese nicht unter „Zeichnerische Hinweise“ aufzuführen, sondern in die Festsetzungen mit aufzunehmen. Außerdem wird angeraten die Abgrenzung der Bereiche A und B eindeutig zu vermaßen.
Weiterhin wird empfohlen eine konkrete Nachweismethode für das Ausreichen der in der Klammer aufgeführten Schallschutzmaßnahmen „… (z. B. durch bauliche Maßnahmen wie….)“ zu ergänzen.
Für die Einhaltung der Immissionsschutzrechtlichen Vorgaben wird auf die Stellungnahme und Festsetzungsvorschläge des Immissionsschutzes verwiesen, diese sind entsprechend der Vorgaben umzusetzen, da ansonsten bauplanungsrechtlich Bedenken bezüglich der Festsetzung der Art der Nutzungen bestehen.
Hierzu wird außerdem empfohlen den Nachweis der Einhaltung im Antragsverfahren der laut Stellungnahme Immissionsschutz vorgeschlagenen „Festsetzung Nr. 2“ noch zu ergänzen.
5. Es wird geraten noch einen Systemschnitt ähnlich wie einer in der Begründung aufgeführt wurde (ST 01) mit den festgesetzten Maßen zu ergänzen. Weiterhin wird zur besseren Abgrenzung empfohlen die Fläche eindeutig in der Planzeichnung zu vermaßen.
Denkmalschutz
Im Verfahren berücksichtigenden denkmalschutzrechtlichen Belange sind gewahrt. Zusätzliche Hinweise oder Anmerkungen sind nicht veranlasst.
Immissionsschutz (Schreiben vom 21.03.2018)
1. Sachverhalt:
Der Planer „Wegner Stadtplanung“ hat im Auftrag der Gemeinde Höchberg einen Entwurf des Bebauungsplans „Büro- und Geschäftshaus Winterleitenweg 1“ mit Begründung in der Fassung vom 24.10.2017 vorgelegt. Die Aufstellung erfolgt im beschleunigten Verfahren, weshalb auf die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Nr.1 BauGB verzichtet wurde.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan sieht ein viergeschossiges Wohn- und Geschäftshaus vor. In den beiden unteren Geschossen ist die Ansiedlung von Gewerbe, beispielsweise Einkaufsläden, Gastronomie, Büros und Arztpraxen geplant. Die beiden oberen Stockwerke sollen zu Wohnzwecken genutzt werden.
Südlich des Geschäftshauses sollen Parkplätze entstehen.
2. Standort:
Der Flächennutzungsplan sieht nördlich des Winterleitenwegs gemischte Baufläche und Verkehrsfläche (Lage des Geschäftshauses Fl. Nr.1) und südlich des Winterleitenwegs Verkehrsfläche bzw. Wohnbaufläche vor. Hier ist auf den Flurstücken 1166 und 1127/2 eine Stellplatzanlage, zugehörig zum geplanten Geschäftshaus auf einer Wohnbaufläche geplant und kann daher nicht mehr aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Die Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt.
3. Beurteilung:
Bei der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans über das Wohn- und Geschäftshaus mit Parkplatzanlage sind folgende Immissionen, die geeignet sein können, nach Art, Ausmaß und Dauer erhebliche Belästigungen in der Nachbarschaft zu verursachen, relevant:
- Lärmimmissionen, die vom Straßenverkehr auf das Geschäftshaus einwirken.
- Lärmimmissionen, die vom Gewerbe des Geschäftshauses sowie vom Parkplatz her auf die Wohnungen des Geschäftshauses sowie die umgebende Wohnbebauung einwirken.
Zur Prognose der Lärmsituation liegt ein schalltechnisches Gutachten Nr. Y0102/005-01 vom 31.05.2017 des Büros Wölfel vor. Das Gutachten wurde von Umweltschutzingenieur Herrn Hemmeter bereits auf Plausibilität geprüft. In diesem Zusammenhang wird auf die Stellungnahme per Mail vom 20.07.2017 verwiesen.
In dieser Stellungnahme von Herrn Hemmeter vom 20.07.2017 wird darauf hingewiesen, dass es sich beim vorliegenden Bebauungsplan nicht um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt, da kein Gebietscharakter festgelegt wird. Nach Rücksprache mit Frau Becker (Bauamt) hat sich ergeben, dass mit einem „Wohn- und Geschäftshaus“ indirekt der Gebietscharakter als gemischte Wohnfläche festgelegt wird. Es handelt sich also doch um einen qualifizierten Bebauungsplan.
3.1 Lärmimmissionen, die vom Straßenverkehr auf das Geschäftshaus im 3. OG einwirken, überschreiten laut schalltechnischer Prognose den Immissionsrichtwert nachts von 50 dB(A) (nach DIN 18005-1) an der Gebäudefassade 5 nicht. An den Gebäudefassaden 4 und 6 wird der Immissionsrichtwert um 1 dB(A) überschritten. An den übrigen Gebäudefassaden wird der Wert deutlich überschritten.
Laut Festsetzung im Bebauungsplan wird die südliche Gebäudefassade entsprechend in Bereich A und Bereich B aufgeteilt. In Bereich A wird der Immissionsrichtwert eingehalten, es können Lüftungsfenster angebracht werden. In Bereich B können Lüftungsfenster nur lärmabgewandt angeordnet werden. An den übrigen Gebäudefassaden dürfen keine Lüftungsfenster angebracht werden. Des Weiteren müssen Aufenthaltsräume von Wohnungen über ein Lüftungsfenster verfügen. Wohnungen können im 3. OG also nur im südlichen Gebäudeteil installiert werden.
In den Festsetzungen nicht erwähnt ist der Einbau einer schallgedämmten Belüftung der Räume im nördlichen Gebäudekomplex. Hier ist es möglich, beispielweise Büros räumlich anzuordnen, die aufgrund der üblichen Nutzung zur Tagzeit von der Einhaltung des Nachtimmissionsrichtwerts ausgenommen sind.
3.2.1 Lärmimmissionen, die von der Stellplatzanlage auf die umgebende Wohnbebauung einwirken, wurden ebenfalls in der Schallprognose vom 31.05.2017 untersucht. Hierfür wurden folgende Immissionsorte gewählt:
|
Immissionsort
Winterleitenweg
|
Schutzanspruch
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Beurteilungspegel [dB(A)]
|
IRW (Tag) [dB(A)]
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|
4
|
WA
|
45
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55
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|
8 N
|
WA
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48
|
55
|
|
8 S
|
WA
|
48
|
55
|
|
10
|
WA
|
50
|
55
|
|
12
|
WA
|
45
|
55
|
Nach der Überprüfung der Standorte mit Hilfe des Rauminformationssystems RISBY und der Ortseinsicht am 14.03.2018 besteht mit der Auswahl der Immissionsorte Einverständnis.
Laut Festsetzung wird der Parkplatz zu gewerblichen Zwecken nur zur Tagzeit genutzt. Mit 50 dB(A) ist der Winterleitenweg 10 vom Parkplatzlärm am stärksten belastet. Die Immissionsrichtwerte an allen Immissionsorten werden eingehalten.
3.2.2 Vom geplanten Gewerbe im Wohn- und Geschäftshaus gehen keine relevanten Lärmemissionen aus.
Aus der Sicht des Immissionsschutzes bestehen keine Einwände gegen den Bebauungsplan, wenn folgende Festsetzungen ergänzt werden.
Vorschläge zur Ergänzung der Festsetzungen:
- Schutzbedürftige Räume wie beispielsweise Büros im nördlichen Gebäudekomplex sind mit ausreichend dimensionierten Dauerlüftungsanlagen auszustatten.
- Bei der Umsetzung des geplanten Bauvorhabens sind die Anforderungen an den baulichen Schallschutz durch die DIN 4109 zu beachten. Aufgrund der in der schalltechnischen Prognose vom 31.5.2017 des Büros Wölfel ermittelten Beurteilungspegel im Tagzeitraum ist nach DIN 4109 an den äußeren Gebäudefassaden von den Lärmpegelbereichen II bis V auszugehen. Nachfolgende Tabelle zeigt die gemäß DIN 4109 (1989) für die Berechnungsebene des 3. OG ermittelten Lärmpegelbereiche und die sich daraus ergebenden erforderlichen Schalldämmmaße R´w,res ´.
|
Lärmpegelbereich
|
Gilt für die Fassaden
|
Mindestens erforderliches Schalldämmmaß R´w,res ´ in dB(A)
für Aufenthaltsräume in Wohnungen, Unterrichtsräume oder ähnliches
|
Mindestens erforderliches Schalldämmmaß
R´w,res ´ in dB(A)
für Büroräume und ähnliches
|
|
II
|
5
|
30
|
30
|
|
III
|
4,6
|
35
|
30
|
|
IV
|
3,7
|
40
|
35
|
|
V
|
1,2,8,9
|
45
|
40
|
Wasser- und Bodenschutzrecht
Keine Einwände.
Naturschutz
Durch die Situation des § 13a BauGB sind die Belange der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung nicht zu prüfen.
Ohne eigene Ortseinsicht wird mitgeteilt, dass die in den textlichen Hinweisen unter 6. dargestellten Maßnahmen des Artenschutzrechtes nach fachlichem Verständnis geeignet sind, artenschutzrechtliche Verbote zu vermeiden, wenn diese Hinweise als textliche Festsetzungen Bestandteil des Bebauungsplans werden.
