Originaltext der Stellungnahme:
1. Verfahren Bauleitplanung
Der Bebauungsplan soll als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 i. V. m. § 13a BauGB aufgestellt werden. Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Vorlage eines Vorhabens- und Erschließungsplans zu dem konkret geplanten Vorhaben zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Der Vorhabens- und Erschließungsplan dient als Grundlage des zwischen Gemeinde und Vorhabensträger im Vorfeld des Aufstellungsbeschlusses für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan abzuschließenden Durchführungsvertrag und enthält in der Regel einen Übersichtplan, Lageplan, Projektplan und Erschließungsplan. Der Vorhabens- und Erschließungsplan muss im Regelungsinhalt deckungsgleich sein mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan.
Im vorliegenden Verfahren werden als Vorhabens- und Erschließungsplan folgende Planunterlagen als Vorabzüge vorgelegt:
• Übersichtsplan Gesamtareal (Geltungsbereich VEP)
• Lageplan für das Bauvorhaben Bauteil 4 (Fl. Nr. 3211/25 Teilfläche)
• Grundrissplan Erdgeschoss mit Abstandsflächenplan für das Bauvorhaben Bauteil 4
• Grundrissplan 1. OG u. 2. OG für das Bauvorhaben Bauteil 4
• Ansichtsplan Nordwest /Nordost für das Bauvorhaben Bauteil 4
• Ansichtsplan Südwest / Südost / Schnitt A für das Bauvorhaben Bauteil 4
Die als Vorhabens- und Erschließungsplan vorgelegten Planunterlagen enthalten somit ausschließlich für das Teilvorhaben Bauteil 4 konkretisierende Festlegungen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist daher von seinem Regelungsinhalt weiter gefasst als der Vorhabens- und Erschließungsplan. Dies kann auch deswegen relevant sein, da die Gemeinde im Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB u. a. die Frist für die Umsetzung der geplanten Maßnahmen festsetzen soll. Anders als ein nach den sonstigen Verfahren des BauGB aufgestellter Bebauungsplan stellt ein vorhabenbezogener Bebauungsplan keine Angebotsplanung der Gemeinde dar, sondern verpflichtet den Vorhabensträger zur Durchführung der festgesetzten Maßnahmen innerhalb der im Durchführungsvertrag festgesetzten Frist.
Es wird daher empfohlen den Durchführungsvertrag sowie den Vorhabens- und Erschließungsplan hinsichtlich der im vorliegenden Entwurf des Bebauungsplans ebenfalls eingeschlossenen Teilprojekte Bauteil 3, Bauteil 5 und der Stellplätze zu überprüfen.
2. Bauplanungsrecht/Städtebau (Eingang 10.05.2019)
Für die im Erdgeschoss des geplanten Gebäudes vorgesehene Kindertagesstätte wäre nach derzeitigem Planungsstand eine Ausnahme zu beantragen. Gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 können Kindertagesstätten im Gewerbegebiet ausnahmsweise zugelassen werden. Ggf. kann in Anwendung des § 1 Abs. 9 festgesetzt werden, dass Anlagen für soziale Zwecke (hier Kindertagesstätte) allgemein zulässig sind.
Hinweis:
Bei der Baueingabeplanung sollte die Einhaltung der Festsetzungen zu bauordnungsrechtlichen Vorschriften insbesondere hinsichtlich der Festsetzung Nr. 5 (Geländeveränderungen) sowie Nr. 6 (Einfriedungen) klar aus den Eingabeplänen hervorgehen.
Von technischer Seite bestehen zur 3. Änderung des Urplans „Gewerbegebiet Südlich der B27 – Erweiterung“ sonst keine Einwände.
3. Wasserrecht/Bodenschutz
Die Gemarkung Höchberg ist als Karstgebiet bzw. Gebiet mit klüftigem Untergrund eingestuft. Das geplante Vorhaben liegt nicht in einem amtlich festgesetzten Wasserschutzgebiet oder amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebiet eines Gewässers.
Die ordnungsgemäße Erschließung (Abwasserbeseitigung einschl. Niederschlagswasserbewirtschaftung sowie die Wasserversorgung) müssen sichergestellt sein.
Erforderliche Ausgleichsflächen sollten als Uferstreifen entlang eines Gewässers ausgewiesen werden.
Bezüglich der grundsätzlichen, wasserwirtschaftlichen Belange ist auch der allgemeine amtliche Sachverständige in der Wasserwirtschaft, das zuständige Wasserwirtschaftsamt, hier: Wasserwirtschaft- samt Aschaffenburg durch die Gemeinde Rottendorf im Verfahren zu beteiligen.
Für die im Geltungsbereich gelegenen Flurstücke besteht kein Eintrag im Altlastenkataster ABuDIS.
Aus wasserrechtlicher Sicht bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.
4. Immissionsschutz (Eingang 10.05.2019)
Die Firma Wölfel plant eine Vergrößerung der Betriebsräume. Es werden Büroräume, eine Halle zur Endmontage von Schwingsystemen sowie Parkplätze entstehen. Zum Vorhaben wurde am 19.02.2019 eine Vorbesprechung abgehalten an der der Umweltschutzingenieur Herr Hemmeter teilgenommen hat.
Beurteilung:
Auf das Plangebiet wirken Immissionen z. B. in Form von Geräuschen, Staub und Gerüchen (z.B. Vogel-Druck, Schreinerei) ein. Es ist eine Aussage zu treffen, ob sich durch die neuen Festsetzungen die Immissionssituation verändert. Falls eine Verschärfung der Immissionssituation zu erwarten ist, ist eine Bewertung/Begutachtung erforderlich. Die Verträglichkeit der Parkplätze ist nachzuweisen.
Produktionshalle: Nach Angaben von Herrn Leopold-Gräf von der Firma Wölfel soll in der Halle die Endmontage von Schwingsystemen stattfinden, die er als geräuschlos bezeichnet. Pro Tag (nur Tagzeit) soll max. 1 Verladung mit Lkw erfolgen. Hierzu ist eine ausführliche Betriebsbeschreibung vorzulegen und eine immissionsschutzfachliche Bewertung abzugeben.
Durch das Heranrücken der geplanten Betriebsgebäude z. B. an die Firma Vogel Druck ist mit einer Verschlechterung der Immissionssituation im Plangebiet zu rechnen. Auf die Beeinträchtigungen durch umliegende Gewerbebetriebe in Form von Geräuschen, Staub und Gerüchen wird in der Begründung nicht eingegangen bzw. sind auch keine Festsetzungen hierzu in den Planunterlagen enthalten. Die Einwirkungen durch landwirtschaftliche Arbeiten auf den südlich angrenzenden Grundstücken werden berücksichtigt.
Es wurde kein Nachweis über die Verträglichkeit der geplanten Parkplätze vorgelegt und es liegt auch keine Betriebsbeschreibung zur Montagehalle inkl. Ladetätigkeiten und Fahrverkehr vor. Es ergeht jedoch der Hinweis, dass die Wölfel GmbH als nicht belästigender Gewerbebetrieb einzustufen wäre.
Die vorliegenden Unterlagen genügen nicht, um die Verträglichkeit des Vorhabens aus immissionsschutzfachlicher Sicht beurteilen zu können.
Es ist ein Gutachten zur Einwirkung durch Lärm auf das Plangebiet (Büroräume, Kindergarten etc.) aufgrund der umliegenden gewerblichen Nutzung zur Tag- und Nachtzeit (da Betriebsinhaberwohnungen nicht ausgeschlossen sind), sowie um eine schalltechnische Prognose der Beeinträchtigung umliegender Immissionsorte durch die Montagehalle inkl. Fahrverkehr und Ladetätigkeiten und des, durch die Erweiterung bedingten Parkplatzverkehrs vorzulegen.
Es wird um eine erneute Beteiligung im Verfahren zur 3. Änderung und Erweiterung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet südlich der B27“ gebeten, wenn die entsprechenden Dokumente vorliegen.
Ergänzung 22.05.2019
Sachverhalt:
Die Firma Wölfel hat nun eine Betriebsbeschreibung zum Betrieb der Produktionshalle nachgereicht.
Per Mail vom 10.05.2019 von Herrn Dr. Höhne-Mönch wurde zusätzlich der Verzicht auf Betriebsinhaberwohnungen erklärt. Der Nachweis der Verträglichkeit mit einer „ausnahmsweise zulässigen Betriebsinhaberwohnung“ müsste zum gegebenen Zeitpunkt geführt werden. Das Heranrücken an die Vogel Druck GmbH erfolgt lediglich durch den Parkplatz, der in diesem Bereich entstehen soll. Die Bürogebäude entstehen innerhalb bereits vorher bestehender Baugrenzen, die die umgebenden Gewerbebetriebe vorher bereits eingeschränkt hätten, so in der E-Mail.
Beurteilung:
Der Betrieb der Produktionshalle beschränkt sich auf Endmontage und Inbetriebnahme. Der Bereich wird einmal am Tag von einem LKW beliefert. Es werden hier 6 Mitarbeiter beschäftigt. Eine Beteiligung im Baugenehmigungsverfahren ist erforderlich um hierzu entsprechende Nebenbestimmungen formulieren zu können. Beispielsweise: Anlieferung und Abholung per LKW zur Tagzeit (6:00 – 22:00 Uhr) (IO Flurstück 3211/7), Hallentore sind bei lärmintensiven Tätigkeiten geschlossen zu halten etc..
Aufgrund der ausnahmsweise Zulässigkeit von Betriebsinhaberwohnungen im Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO müssen diese nicht als entstehende Immissionsorte berücksichtigt werden. Eine Beteiligung des Immissionsschutzes im Baugenehmigungsverfahren ist bei der Planung von Betriebsinhaberwohnungen erforderlich. Die schalltechnische Verträglichkeit mit dem umgebenden Gewerbe muss dann nachgewiesen werden.
Es besteht bereits ein Bebauungsplan im Bereich des nun vorhabenbezogenen B-Plangebiets. Deshalb mussten Büroräume innerhalb der bestehenden Baugrenzen als Immissionsorte bisher von den umgebenden Gewerbebetrieben berücksichtigt werden.
Die Verträglichkeit des Parkplatzes wurde nicht nachgewiesen. In der Nachbarschaft liegen Betriebsinhaberwohnungen beispielsweise auf Flurstück 3211/7 ca. 50 m vom geplanten Parkplatz entfernt. Nach der Parkplatzlärmstudie des Landesamts für Umwelt ist bei einer Entfernung eines PKW-Parkplatzes von mindestens 6 m zur nächstgelegenen Wohnbebauung die Parkplatznutzung zur Nachtzeit verträglich. Der schalltechnische Nachweis des Parkplatzlärms kann entfallen.
5. Naturschutz
Der 3. Änderung des B-Planes (Stand 25.02.2019) stehen keine grundlegenden naturschutzfachlichen Belange entgegen. Das Vorhaben kann aus naturschutzfachlicher Sicht mitgetragen werden, sofern folgende Punkte in den Festsetzungen des Bebauungsplanes ergänzt bzw. geändert werden:
Artenschutz:
- Fäll- und Rodungsarbeiten während der Brutzeit (März bis August) sind nur durchzuführen, wenn durch fachkundiges Personal ausgeschlossen werden kann, dass aktive Brutplätze betroffen sind.
- Die Randbereiche zur Feldflur sowie der „neue Tümpel“ sind während der Baumaßnahmen vor Beeinträchtigungen zu schützen. Dazu sind vor Baubeginn geeignete Schutzzäune so aufzustellen, dass ein Einwandern in die Baufläche ausgeschlossen werden kann und eine Auswanderung aus den Flächen jederzeit möglich bleibt (schräg aufgestellte Schutzzäune).
6. Kreisentwicklung
Mit der 3. Änderung des o. g. Bebauungsplanes verfolgt der Markt Höchberg das Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die vorgesehenen Erweiterungen der Unternehmensgruppe Wölfel zu schaffen.
Das Gebiet ist als „Gewerbegebiet“ im Sinne des § 8 BauNVO ausgewiesen und hat eine Fläche von 22.045 m² (davon 17.636 m² als Grundfläche).
Der Markt Höchberg liegt im Verdichtungsraum des Stadt- / Umlandbereiches Würzburg und soll in dieser Funktion auch als Siedlungs- und Wirtschaftsschwerpunkt der Region weiter gestärkt werden (vgl. RP Raum Würzburg (2), Kap. A II, S. 11).
Die Unternehmensgruppe Wölfel ist mit seinen über 100 Beschäftigten vor Ort für den Gewerbestandort Höchberg und auch für den Landkreis von besonderer Bedeutung. Eine zukunftsfähige Entwicklung ist von Seiten der Kreisentwicklung daher zu begrüßen.
Einwände gegen das Vorhaben bestehen nicht.
7. Denkmalschutz (Eingang 10.05.2019)
Seitens der Unteren Denkmalschutzbehörde bestehen keine Einwände.
